鑑定評価・時価評価・地代・家賃評価の松岡不動産鑑定士事務所【松岡不動産鑑定士事務所】

地代・家賃の評価

◯地代・家賃の改定交渉時における賃料（継続賃料）の評価

継続賃料の鑑定評価は，賃貸借契約が締結された時点から，当事者双方の契約締結やその後の経緯，収益や経済状況の変化等を調査する必要があります。鑑定評価のために当事者からのヒアリングが欠かせないため，共同作業で調査や条件整理を進めていくことになります。また，継続賃料は当事者が限定され，賃料の個別性が強いため，現行賃料の妥当性は鑑定評価をおこなってみないと判断できませんが，当不動産鑑定士事務所による賃料の鑑定評価額は当事者双方にとって合意形成の材料として有用です。
地代・家賃の改定における評価や新規契約における賃料以外にも、一時金、条件変更承諾料などの鑑定評価も可能です。お問い合わせください。

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◯継続賃料について各試算賃料を求める手法の特徴

①差額配分法

差額配分法による試算賃料は，「実際実質（支払）賃料の金額」，「新規賃料の水準」といった通常鑑定評価の専門家でない貸主及び借家人においても，比較的理解しやすい金額を基礎に試算賃料を求めるものであるため，当事者から理解を得やすいといった特徴を有しています。

②利回り法

利回り法は，契約当事者が過去に「合意」している利回りについては，価格時点においても尊重すべきという手法であり，かつ，各合意時点と価格時点との間に発生した元本価格の変動という事情を賃料に反映させるものです。
賃貸市場において，家賃が元本価格（基礎価格）に対する利回りという形で直接決定されていることは少ない状況にある。このため，継続賃料の手法である利回り法についても，理論的妥当性は高いものの，市場原理とはやや異質なものとして，その試算賃料についても当事者から理解を得ることが難しい状況も見受けられます。

③スライド法

スライド法は，契約当事者が過去に「合意」した準賃料を価格時点においても尊重し，この準賃料を基礎に各合意時点と価格時点との間に発生した経済事情の変動等を賃料に反映させる手法です。

④賃貸事例比較法

新規賃料を求める際の賃貸事例比較法と同様に，対象不動産が大規模な店舗である場合や特殊用途の場合（特殊用途の店舗，倉庫，工場等）には，賃貸借の件数自体が少なく，実務上，適切かつ十分な賃貸事例の収集が困難となる局面が多いです。また，賃貸借の契約内容というものは，個人のプライバシーや企業経営における重要な秘密に属する事項であり，実務上，継続に係る賃貸事例を収集することが困難な局面が多いです。

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